Имотният пазар през 2011 г. - ценова стабилизация и сделки по необходимост

Спадът на цените на имотите се е забавил през миналата година и от края на 2010 г. е започнало стабилизиране на ценовите нива. Около това мнение се обединиха представители на две големи агенции за недвижими имоти – Цветелина Тасева от Адрес и Страхил Иванов от Явлена.

На пресконференция Тасева коментира, че спадът на цените на жилищата в най-големи градове на страната – София, Пловдив, Варна и Бургас, е в рамките на 4-6%. Загубата е натрупана основно в първото шестмесечие на годината, когато са реализирани и по-малък обем сделки.

За изминалата 2010 година средният спад на цените на имотите в страната е 8,6% на годишна база. В София той е 6,37%, във Варна – 5%, а в Бургас и Пловдив – съответно 4,4% и 6,35%. През цялата 2010 г. столицата София остава лидер в класацията за най-скъпи имоти със средна цена на жилищата от 731 евро на кв. м, следвана от Варна (719 евро/кв. м) и Пловдив (551 евро/кв. м), изчисляват още от Адрес.

Според изнесените наскоро данни на националната статистика средният спад в цените в страната за 2010 е 10,1 на сто.

Сделките

Към края на 2010 г. е отчетен 7% ръст на покупко-продажбите на годишна база и 43% ръст при наемите. Най-търсени остават двустайните жилища – 38% от сделките през 2010 г. са за този тип имоти. Търсенето на тристайни (23% от всички сделки) вече изпреварва това на едностайните (14,7%). Покупките на къщи заемат дял, близък до този от преди кризата – 6,2% от всички сделки за 2010-та година при 2,2% за 2009-та. Слабо остава търсенето на офиси за покупка, тъй като бизнесът предпочита да има налични пари, отколкото да ги инвестира в имот.

През изминалата година част от наемодателите са обявили жилищата си за продажба заради неплатени сметки и просрочени наеми. 8% от продавачите, регистрирани в Адрес, са предпочели да се разделят с жилището си и да получат пари в брой, за да погасят задълженията на напусналите ги наематели пред перспективата да търсят нови наематели, които заради кризата също биха изпаднали в невъзможност да плащат.

Сред  другите мотиви на продавачите да се разделят с имота си през 2010 г. са трудности с изплащането на ипотеките, желанието да сменят настоящото жилище с по-подходящо, както и реализиране на наследствен имот, за да се получат пари в брой. В София 23% купуват по-голям имот, след като са продали по-малък. Други 11% се преместват в по-атрактивен или просто по-подходящ за тях район. Намаляват сделките с имоти на хора, идавщи от другите населени места. Почти половината от купувачите - 46% са хора, за които това е първи дом. 73% от тях са бивши наематели, останалите са живеели в имот на родителите си или други свои близки, отчитат от Адрес.

Жилищата

Развитието на транспортната инфраструктура и сигурността на отделните квартали ще продължат да определят и през новата 2011 г. развитието на пазара по райони, смятат от Адрес. Според данните на агенцията, зоните Дървеница, Дианабад, Мусагеница и Младост на изток и Банишора, Овча купел и Надежда на запад като достъпни и същевременно с това перспективни. В тези райони вече се усеща недостиг на най-често купуваните двустайни апартаменти. Коренно противоположни са тенденциите в някои елитни квартали като Лозенец, Изток и Изгрев, където според хората жилищата са твърде скъпи – интересът там е епизодичен, което продължава да упражнява натиск върху ценовите нива и да увеличава предлагането.

На дискусията "Пазарът на имоти 2011 г. - очаквания и прогнози" пък анализаторът Красимир Тодоров коментира, че купувачите все повече се вглеждат в детайлите. Освен цената, локацията и инфраструктурата, според него купувачите ще предпочетат имоти в близост до линиите на метрото заради по-ниските транспортни разходи, в близост до паркове и велоалеи, както и жилища в енергийно ефективни сгради. Тодоров припомни, че от догодина и у нас става задължителен паспортът за енергийна ефективност на сградите, както и че имаме 9 години до 2020 г. да подобрим енергийната ефективонст на остарелия ни жилищен фонд. Изискване на Европейския съюз е всяка година да се санират поне 1% от сградите.

Инвестиция в имот

Страхил Иванов от Явлена очерта по време на дискусията следните насоки за възможни инвестиции в имот през 2011 г., породени от подценяването на стойността му:

• инвестиция в земя

• инвестиция в луксозен имот – в този сегмент цените за кв. м. са паднали повече от 2 пъти

• покупка на магазин

Според Иванов, най-големите чуждестранни купувачи у нас вече са руснаците, а не британците. Освен ваканционни имоти, рускоговорящите клиенти се интересуват още от покупка на жилище с цел преместване, покупка на имот в града за постоянно обитаване или само за обитаване п рез лятото (периода май – октомври), както и от покупка на разработен малък бизнес, обикновено в сектора на производството, което води и до инвестиция в жилище у нас.

Финансиране

Ролята на банките на пазара на жилища се засилва, а линията на плавна либерализация на условията ще има своя благоприятен ефект и през 2011 г., смята Цветелина Тасева от Адрес. Малко са купувачите, които разполагат с готова сума, за да покрият покупко-продажбата на жилище, а под 1% търсят заеми от близки.

На дискусията "Пазарът на имоти 2011 г. - очаквания и прогнози" Борислав Гостев от ОББ посочи, че още от 2010 г. се наблюдава по-висока склонност на банките да кредитират своите клиенти с цел покупка на жилище, макар че високите изисквания към кандидатите за ипотечен заем си остават. Лихвените нива са се установили около 7 – 8% при заемите в евро и 8 – 8.5% - в левове. Банките са склонни да финансират до 75 – 85% от сделката, но при осигуряване на допълнително обезпечение може да склонят и на 100 на сто финансиране на сделката.

Банките са склонни да финансират и сделка за жилище в сграда с издадена акт 15, а ако строителят е стабилен – дори и с акт 14. Средният размер на заемите през миналата година се фиксира около 34 000 евро, като стойността намалява със 7% на годишна база, докато през 2009 г. намалението е било 22%. Около 90% от получените ипотечни кредити са с цел покупка на жилище.

Пазарът през 2011 г.

И от Адрес, и от Явлена смятат, че през настоящата година сделки ще се сключват по необходимост. Хората, които имат нужда от първи дом, ще доминират на пазара, а тези, които имат средства, ще се възползват от изгодните предложения.

Продавачите ще се стремят да получат най-добрата цена с пълното разбиране, че са в по-слаба позиция, а инвеститорите ще се амбицират да заемат отново изгубения от тях през последните две години пазарен дял. Банките ще потърсят начин да реализират придобитите от лоши кредити имоти, а затруднените кредитополучатели ще търсят възможности да ги реализират, преди да са влезли в процедура. Тази надпревара също ще даде отражение върху развитието на пазара, като най-печеливши от нея ще бъдат купувачите, прогнозира Цветелина Тасева.